Gayrımenkul yatırımının mantıklı olup olmaması, yaptığınız yatırımın ne kadar sürede geri döneceği ile alakalıdır. Bu süre elbette Ukrayna’nın her bölgesi için farklılık gösterecektir.

Kiev örneğini verecek olursak içi yapılı yeni dairelerin m2 fiyatları ortalama 1700$ civarında seyretmektedir. Aynı dairenin m2 başına kira getirileri ise ortalama 15$’dır.

Yani kaba bir hesap ile Kiev’de içi yapılı, yeni, 100m2 bir evin satış fiyatı 170,000$ ve kira getirisi ise 1,500$ civarındadır. Yani ev alıp kiraya vermeniz durumunda 9-10 yıl civarında kira getirisi ile o evi alabilmektesiniz. Bu da orta vadeli güzel bir yatırım olduğunu göstermektedir.

Not: Ukrayna’da Türkiye’de olduğu gibi her şehre, semte, evin yaşına ve durumuna göre ev fiyatları değişiklik göstermektedir. Ev fiyatları hakkında kendiniz de araştırma yapabilirsiniz. Türkiye’deki emlak siteleri gibi Ukrayna’da da emlak siteleri mevcuttur. lun.ua ,100realty.ua , olx.ua gibi web sitelerinden ev fiyatlarına bakabilirsiniz.

Ukrayna’da yabancılar ev alabilir mi, oturum izni şart mı?

Ukrayna’da bir yabancı oturum izni almadan, turist olarak girerek gayrimenkul alabilmektedir. Buna hiçbir engel olmamaktadır. Tabi turist olarak giren yabancının dikkat edeceği hususlar ve bazı belgeleri temin etmesi gerekmektedir.

Ukrayna’da ev almak oturum izni hakkı sağlar mı?

Ukrayna’da belirli bir miktarda para ile gayrimenkul almak maalesef oturum izni ya da Ukrayna Vatandaşlığı hakkı sağlamamaktadır. Ancak 100 bin dolar sermayeli bir şirket kurmak süresiz oturum izni hakkı sağlamaktadır.

Gayrimenkul almak için gereken belgeler nelerdir?

Pasaportunuz ile ülkeye giriş yapmanız ve Ukrayna’da vergi kimlik numarası almanız gerekmektedir. Oturum iznine gerek olmadan Ukrayna’da 4-5 iş gününde edinebileceğiniz vergi numaranız ile gayrimenkul alabilirsiniz.

Gayrimenkul alma prosedürü nasıl işlemektedir?

Ukrayna’da gayrimenkul alma işlemleri noterde gerçekleşmektedir. İnşaat şirketlerinden yeni yapılan binalardan daire alınacaksa ilk etapta inşaat şirketinin belirleyeceği noterlerde işlem yapmanız istenebilir. (Burada noterin kontrolü de önem arz etmektedir) İnşaat şirketlerinden tapusu hazır olmayan evler alındığında öncelikle ön anlaşma yapılmakta ve parayı genellikle inşaat şirketinin banka hesabına transfer etmektesiniz. Tapu hazır olduğunda ise tapu devri için yeniden notere giderek evin tapusunu üstünüze alabilmektesiniz.

2.el ev alımlarında ise yine noterlerde işlem yapılmaktadır. Ancak ödemeyi bu sefer elden ya da ev sahibinin banka hesabına transfer ederek yapabilirsiniz. Burada dikkat etmeniz gereken nokta ise alış-satış sırasındaki evin değerinin ne kadar gösterildiğidir. Çünkü vergiler o fiyata göre ödenecektir.

Legal bir şekilde Ukrayna’ya para nasıl getirilir?

Ukrayna’da gayrimenkul alacak ya da herhangi bir şekilde yatırım yapacak kişi ve kurumların dikkat etmesi gereken en önemli nokta ise Ukrayna’ya legal olarak para getirmek olacaktır. Bunun sebebi ise paranızın kaynağını ileride gösterebilmektir. Yani 5-10 yıl sonra yasal yollarla getirilmemiş para ile elde ettiğiniz gayrimenkulünüzü ya da yatırımınızı/şirketinizi satıp, paranızı Türkiye’ye göndermek istediğiniz zaman Ukrayna devleti paranın kaynağını sorgulayabilmektedir.

Gayrimenkul alış ve satış vergileri ne kadardır?

Gayrimenkul satışlarında vergi hesaplanmasında satanın vatandaşlığı ve aldıktan sonra ne kadar sürede sattığı da önemlidir.

Bir Ukraynalı satın aldığı bir gayrimenkulü 3 yıl içerisinde satarsa ya da 1 yıl içerisinde birden fazla ev satarsa;

Satıcı, toplamda evin yasal satış fiyatı üzerinden %1 devlet harcı, %1.5 askerlik fonu, %5 gelir vergisi öderken alıcı %1 emeklilik fonuna ödeme yapmaktadır. Evin yasal satış fiyatından alıcı-satıcı toplamda % 8.5 oranında vergi ödeyeceklerdir.

Bir Ukraynalı satın aldığı bir gayrimenkulü 3 yıldan sonra satarsa;

Satıcı evin yasal satış fiyatı üzerinden %1 devlet harcı, %1.5 askerlik fonu öderken alıcı ise sadece %1 emeklilik fonuna ödemektedir.(Vergileri kimin ödeyeceğine satıcı-alıcı ortak karar vermektedir. Bazı satıcılar tüm vergileri alıcının ödemesini isteyebilmektedirler)

Toplamda evin yasal satış fiyatından alıcı-satıcı %3.5 oranında vergi ödeyeceklerdir.

Bir yabancı ise satın aldığı bir gayrimenkulü 3 yıl içerisinde satarsa;

Evin yasal satış fiyatı üzerinden %1 devlet harcı, %1.5 askerlik fonu ve evin yasal satış fiyatı üzerinden %18 gelir vergisi öderken alıcı ise %1 emeklilik fonu ödemesi yapacaktır.

Toplamda evin yasal satış fiyatından alıcı-satıcı %21.5 oranında vergi ödeyeceklerdir.

Bir yabancı satın aldığı bir gayrimenkulü 3 yıldan sonra satarsa;

Yabancı satıcı %1 devlet harcı, %1.5 askerlik fonuna ödeme yaparken alıcı %1 emeklilik fonuna ödeme yapmaktadır. (Vergileri kimin ödeyeceğine satıcı-alıcı ortak karar vermektedir. Bazı satıcılar tüm vergileri alıcının ödemesini isteyebilmektedirler)

Toplamda evin yasal satış fiyatından alıcı-satıcı %3.5 oranında vergi ödeyeceklerdir.

Bilgilendirme: Ev alırken emlakçı ya da broker/danışmanlarla çalışırken evin reel satış fiyatı üzerinden ev fiyatına göre %2-5 arasında komisyon alınmaktadır.

Tapu ve Noter Ücretleri: Noterde düzenlenen evraklar için devlet-özel noterleri arasında fiyat farklılıkları olmaktadır. Ortalama kişi başı 2000-3000 grivna arasında noter ücreti ve değerli kağıt masrafı olabilmektedir.

UKRAYNA’DA GAYRİMENKUL ALIM-SATIM SIRASINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN NOKTALAR NELERDİR?

Ukrayna’da gayrimenkul alıp satarken dikkat etmeniz gereken birkaç husus bulunmaktadır.

İnşaat Şirketinin Araştırılması
Eğer tapusu hazır olmayan bir ev alacaksanız size o evi satan şirketin geçmişi hakkında; bitirdiği ya da yarım bıraktığı projeler hakkında araştırma yapmanızı tavsiye etmekteyiz. Bu araştırmayı profesyonel şirketler aracılığı ile kolaylıkla yaptırabilirsiniz. Ayrıca satın alacağınız yeni dairede tüm izinlerin alındığından, elektrik-su ya da doğalgaz gibi temel ihtiyaçların çalıştığından emin olunuz.

Noter Kontrolü
İnşaat şirketinden ev alırken ya da 2.el ev alıp satarken işlem yaptığınız noterin gerçekliğini araştırın ve dil bilmiyorsanız işlem sırasında Ukraynaca-Türkçe diplomalı, alış-satış sözleşmesinde adı yazacak şekilde noter onaylı sözlü yeminli tercüman isteyin.

Yeminli Tercüme ve Noter
Ukrayna’da gerek devlet daireleri gerek noterde işlem yaparken eğer işlem yapacağınız evrakta yazanları ana hatları ile anlamıyorsanız ve bu durumu işlem yapacak yetkili fark ettiyse sizden tercüman getirmenizi isteyecektir. Devlet dairelerinde ya da noter huzurunda sözlü çeviri yapacak tercüman ise Ukraynaca-Türkçe çeviri yapabilecek filoloji/dil diplomasına sahip noter onaylı yeminli tercüman olması gerekmektedir. Ukraynaca-Türkçe çeviri yapacak yeminli tercümanın size faydası ne olacak diye soracak olursanız, en önemli faydası imzalayacağınız evrağa onun da imza atarak size çevirdiğine dair sorumluluk alması diyebiliriz.

Bu zorunlu bir işlemdir! Eğer bu kurala uymayan devlet görevlisi ya da noter önemli işlemlerinizi yapmayı teklif ederse derhal oradan uzaklaşmanızı tavsiye ederiz.

Ev-Arazi yeri ve Ukraynalılar tarafından anlamı
Ukrayna’dan gayrimenkul alırken Türkiye’de gayrimenkul alıyormuş gibi düşünmeden önce (Ulaşım ağına yakın olmak, yeşil ormanların içerisinde olmak, manzaralı eve sahip olmak vb. ) dikkat etmeniz gereken başka hususlar vardır. Öncelikle alacağınız gayrimenkul hakkında Ukraynalı birkaç kişiye danışmanızda fayda vardır. Oranın tarihi hakkında bilmediğiniz, ileride satmanıza ya da kiralamanıza engel olabilecek bazı detaylar olabilir.

İpotek-Borç Kontrolü-Ortaklık Yapısı-Fatura ve Diğer Borçlar
Ukrayna’da gayrimenkul alırken muhakkak alım öncesinde gayrimenkul ortaklık yapısı, ipotek ve borç kontrollerini yaptırın ve geriye dönük fatura borçlarını araştırın.

Özetlemek gerekirse, Ukrayna’da gayrimenkul almak gelir açısından orta vadeli iyi bir yatırım olarak görünmektedir. Bu yazıda Ukrayna’da gayrimenkul alırken dikkat etmeniz gereken önemli hususları sizlerle paylaştık.